Чаще всего говорит о низких ценах и большей площади. Однако при получении ключей всех покупателей ждет один неприятный момент - надо оплатить за ЖКХ-услуги за 3-6 месяцев вперед, иначе в долгожданную квартиру не получится войти. С чего бы, спрашивается?
Бремя эксплуатации покупатель несет с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Так как застройщик за квартиру не несет ответственности с момента подписания акта приема-передачи, то и требовать оплаты «вперед» тоже не может. Также застройщик не может требовать такую оплату по ЖКХ до подписания данного акта. Теоретически он может потребовать только компенсацию за документально подтвержденные расходы, если платил ЖКХ за участника с момента подписания акта приема-передачи квартиры до заключения участником договора с управляющей компанией. Но как показывает практика, это происходит редко.
Оплату за ЖКХ, как правило, требуют именно ТСЖ/управляющие компании. Это связано с тем, что у данных организаций могут возникать единовременные расходы, превышающие обычные ежемесячные платежи. Однако это является заведомо оспоримым моментом в договоре с организациями, поскольку в данном случае имеет место быть нарушение ряда положений ЖК РФ, Закона о защите прав потребителей и ГК РФ. Данные выводы подтверждаются судебной практикой.
«Застройщик не может заставить участника платить сверх того, что предусмотрено законом. Если застройщик (или УК) настаивает на этом, поинтересуйтесь основаниями и обращайтесь в надзорные органы (прокуратура, комиссия по защите прав потребителей), а потом – в суд», - советует Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по оплате эксплуатационных и коммунальных расходов за жилые помещения возникает с момента регистрации права собственности. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», данная норма применима лишь в случае смены собственника, то есть при купле-продаже квартиры. «Дольщики по зарегистрированным ДДУ вносят эксплуатационные и коммунальные платежи с момента подписания акта приема-передачи квартиры, если в договоре не указаны иные сроки. У членов ЖСК в новостройках обязанность по внесению оплаты за эксплуатацию и коммунальные услуги возникает с момента передачи квартиры. Оплату взимает либо сам кооператив, либо эксплуатирующая компания, нанятая им для обслуживания дома», - говорит она.
УК страхует себя
«По закону нести бремя расходов, то есть расходы по оплате ЖКХ по содержанию объекта недвижимости, собственник обязан с оформления права собственности на этот объект, - также отмечает Вера Богучарова Заместитель руководителя Юридической службы компании Est-a-Tet. - На практике, покупатель квартиры начинает нести расходы с момента, когда он получил квартиру в фактическое пользование (например, для ремонта), вполне логично, что за фактическое пользование застройщики требуют уплаты вперед на несколько месяцев, тем самым компенсируя свои расходы на «коммуналку»».
Стоит отметить, что плату за «коммуналку» сотрудники управляющих компаний просят заплатить за несколько месяцев вперед потому, что период заселения обычно занимает довольно продолжительное время, а УК нужны деньги для того, чтобы обслуживать дом. Конечно, ничего криминального в этих требованиях нет, однако никаких законных оснований на это у управляющих компаний тоже нет. Новосел может просто отказаться. Ключи он все равно получит. Хотя бывает, что и не может получить, так как УК может заявить, что ключи не получите, пока не оплатите. Однако если клиент хорошо знает законы РФ, то он может «качать права» в суде. И заметим, что таких клиентов, кто подает в суд, сейчас очень много.
«Может быть многие и подают в суд, но мне известна обширная практика, когда суды занимали позицию застройщика или управляющей компании в данном вопросе – при условии, что до получения свидетельства о праве собственности квартира фактически передана по акту покупателю, - говорит Вера Богучарова. - Так как в этом случае обслуживание дома уже началось. И пусть многие жильцы не заехали окончательно в свои квартиры, они используют жилплощадь, как минимум, делая ремонт».
«Выиграть суд удавалось в тех случаях, когда застройщик нарушал права покупателя, - отмечает Сергей Гальский, генеральный директор УК «МИГ Недвижимость». - К примеру, если изначально в договоре не было пункта о необходимости предоплаты услуг ЖКХ, но на момент подписания акта приема покупатель столкнулся с таким требованием. Еще более вопиющий случай – если коммуникации (вода, газ, электричество) еще не действуют, а платить за них уже нужно. Еще одна возможность – слишком большой срок, за который нужно внести предоплату – более 6 месяцев. Самой распространенной в Московском регионе считается предоплата за 4 месяца».
Никаких сюрпризов
Если участник приобретал квартиру по ДДУ или УДДУ необходимо указать на недопустимость данных пунктов в соответствии с законом и требовать передачи ключей без оплаты «вперед». Если застройщик не согласен – то придется писать заявление прокурору и в последующем обращаться в суд. Также следует поступать и с управляющими компаниями.
Если приобретение квартиры было по другому договору (например, предварительного ДКП), то многое зависит от его формы и положений. В данном случае застройщик может просто затянуть с выдачей ключей и подписанием соответствующих актов (до получения им свидетельства о собственности), что, как правило, клиентов не устраивает. Однако выход есть и тут – после оплаты таких платежей клиент может подать в суд и вернуть уплаченные деньги.
Также заметим, что данная обязанность - платить за ЖКХ на несколько месяцев вперед - прописана в договоре. Поэтому это не должно стать сюрпризом для покупателя. «Такой пункт в договорах появился не случайно – застройщик вынужден его прописывать, так как большинство людей уверены: пока не получено право собственности на квартиру можно пользоваться коммунальными услугами и энергоресурсами бесплатно, - говорит Сергей Гальский. - Получив ключи, большинство сразу же начинает делать ремонт, а это весьма энергозатратное занятие. В итоге внушительные счета за воду и электричество ложатся на застройщика, который в свою очередь вынужден бегать по судам и взыскивать с покупателей деньги за израсходованную энергию».
Я не собственник – я не плачу
Еще одна проблема - квартплата. Если за электричество люди чаще всего готовы платить, то квартплату (или плату за техобслуживание) – нет. «Логика здесь простая: квартплату покупатель отождествляет с налогом на недвижимое имущество, то есть считает: «Я не собственник – я не плачу»», - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. Однако, получив ключи и акт приема, покупатель принимает на себя ответственность за содержание квартиры: уборку территории, вывоз мусора и т.д., то есть квартплата для него – такой же актуальный платеж, как и оплата электричества и водоснабжения.
Если покупатель не намерен вести какие-либо работы в квартире и пользоваться коммунальными услугами, то самый простой для него способ не оплачивать аванс – это просто воздержаться от получения акта приема и ключей до момента, когда можно будет зарегистрировать право собственности. Третий путь: прописать в договоре установку счетчиков и обязанность оплачивать все коммунальные услуги в соответствии с их показателями – то есть за фактически использованную энергию, с момента подписания акта приема и получения ключей от квартиры.
Подача в суд на УК
«Есть четко определенный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания. С ними необходимо ознакомиться перед заключением договора на управление», - советует Мария Литинецкая. На УК имеет смысл подавать в суд в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме недовольны качеством услуг, оказываемых им. В таком случае они могут нанять другую компанию. Если на собрании ТСЖ было принято подобное решение, то создается специальная группа собственников, которая берет инициативу в свои руки. Далее эта группа внимательно изучает договор с УК. Законным основанием для расторжения является истечение его срока действия, однако, договор можно расторгнуть и не дожидаясь конца срока действия, если со стороны управляющей компании имеются нарушения, например, невыполнение каких-либо работ или оказание услуг не в полном объеме или ненадлежащего качества. Затем с помощью хорошего юриста можно инициировать расторжение отношений с УК. После этого инициативная группа выбирает новую эксплуатирующую компанию, подготавливает новый договор, и на следующем собрании ТСЖ происходит процедура его подписания.
Во всем виновата невнимательность
Обвинять застройщика и управляющую компанию в шантаже нет смысла, так как их понять можно - они боятся и поэтому страхуют себя заранее. Застройщику выгодно, воспользовавшись моментом и рычагом давления на клиентов в виде предоставления доступа в их квартиры (предоставление ключей), собрать сумму коммунальных платежей за весь период до выбора управляющей компании и оформления права собственности, нежели каждый месяц вступать в конфликт с тем или иным отдельным дольщиком.
«Обычно необходимость уплаты такой суммы застройщики прописывают сразу в договорах долевого участия, которые заключаются за долгий срок до реального создания дома, в связи с чем дольщики не особо вникают в данное условие, считая его достаточно справедливым, - отмечает Евгений Зимин, директор Юридического департамента компании Blackwood. - Если договор уже подписан, то оспорить это условие затруднительно, хотя с правовой точки зрения оно достаточно спорное».
Как уже выше было сказано, большинство проблем покупателей заключается в том, что мало, кто из них читает договор, который подписывает при покупке квартиры, а потом удивляются. «Нередки случаи, когда покупатели просто не удосужились внимательно прочесть свой договор – и потом сталкиваются с «неожиданной» необходимостью оплатить что-либо, - замечает Сергей Гальский. - И речь идет не о «пунктах мелкими буквами», а о совершенно нормальных текстах договоров».
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .
Подписка на обновления
Проблема
Здравствуйте,
ООО "УК "Мой Дом-1" требует оплатить авансом 6000р за поставку коммунальных услуг. Причём УК в лице директора Росляковой Елены Владимировны ссылается на пункт 4.2 Договора оказания услуг по управлению, содержанию многоквартирного дома по адресу: г. Калининград, пер. Иртышский, дом № 12, который был нами подписан.
Пункт 4.2 гласит:
С момента сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи жилых/нежилых помещений дольщикам, Собственник оплачивает Исполнителю затраты на обеспечение поставок коммунальных ресурсов, содержание жилого дома согласно смете, указанной в приложении № 1 к Договору. Оплата производится дольщиком Исполнителю в виде авансового платежа в размере 6000 рублей на основании счёта-квитанции, выставляемой Исполнителем. Указанная сумма принимается к зачёту Исполнителем при расчёте платы за оказанные жилищно-коммунальные услуги.Основанием и моментом для производства расчёта и выставления его к оплате является подписанный Застройщиком с дольщиком (собственником) Акт передачи ключей от помещения с указанием идентификационных данных и показаний прибора учёта.
Квитанция в прикреплённых документах, а также копия листа договора с п 4.2...
Я приобрёл квартиру у "Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области" в ипотеку и имею свидетельство о Государственной Регистрации права, которое выдано 24.10.2012 на основании договора купли-продажи квартиры (возникновение ипотеки в силу закона) от 18.10.2012.
Я не учавствовал в долевом строительстве. Дом новый.
Насколько правомерно требование УК? Ведь я не дольщик, а в п 4.2 написано: Оплата производится дольщиком Исполнителю в виде авансового платежа в размере 6000р???
Решение
По Закону о защите прав потребителей, любое условие договора, ущемляющее права потребителей считается ничтожным. То есть сначала услуга, потом оплата. А желающих получить оплату вперед, не предоставляя услуги может быть много.
Скорее всего УК пригласит меня в суд за неуплату (так мне сказала директор, не потрудившись ничего разъяснять). Читал на другом ресурсе (не могу сейчас его найти), что если в договоре прописан авансовый платёж, то я должен его платить. Но тут вопрос в другом, в договоре с УК я на первой странике прохожу как собственник, а потом в п 4.2. там намешаны слова собственник/дольщик... какая разница между этими словами? Или это, вообще, одно и тоже??? Я не собираюсь оплачивать услуги наперёд... Но за конкретные услуги я готов заплатить за прошедшее время (вывоз мусора, дворник...) с момента Государственной Регистрации права, которое выдано 24.10.2012 (Жилищный кодекс РФ | Статья 153.). Но мне никто не присылает счёт-квитанцию " Симплекс" . А эта квитанция на 6000р - похожа на какой-то развод...
Скорее всего в суд они не подадут. Слишком рисковано. Обычно судои пугают тех, кто не умеет читать законы. Если даже подадут и пригласят на дсудебную встречу. а вы там сумеете грамотно сослаться на Жилищный кодекс и Закон "О защите прав потребителей", то дальше дело не сдвинется. Так же следует требовать у Ук документальные доказательства, что они эти услуги оказывали. А потом, причем здесь дольщик. я тоже была дольщиком. Условия договора долевого строительства заканчиваются после передачи дома собственнику. Строительство и обслуживание жилья принципиально разные вещи.
Спасибо Вам за ответ Зинаида. А Вы не могли бы написать на какую статью Жилищного кодекса и закона "О защите прав потребителей" нужно ссылаться? Я совсем не разбираюсь в данном вопросе (хоть и пытаюсь)... Образование у меня не то =). И как будет обстоять дело с уплатой оказанных услуг (контейнер с мусором действительно стоит и меняется по мере заполнения), ведь непонятно, когда я получу нормальную счёт-квитанцию... Вожможен такой вариант, что за неуплату вовремя, будет капать пеня? Заранее спасибо...
Закон о "Защите прав потребителей ст.4 - (качество работы, услуги) и ст. 16 - недействительность условий договора, ущемляющих права потребителей. Жилищный кодекс ст. 162 "Договор управления многоквартирным домом."
Могут пригодиться и другие положения этих законов по обстоятельствам. Нужно купить тексты и регулярно их читать. Для этого не нужно специального образования. Они написаны понятным языком. Но в нашей стране у нас столько прав, сколько мы знаем и молжем защитить. Поэтому законы читать обязательно. Я сама вовсе не юрист. Просто так же приходится отстаивать свои права
В комитете Госдумы, курирующем жилищную политику и ЖКХ, подготовили ряд поправок к закону об изменениях в Жилищном кодексе России и определенных законодательных документах РФ.
Подготовленные Госдумой поправки призваны улучшить платежную дисциплину в сегменте жилищно-коммунального хозяйства.
Поставщикам ресурсов будут предложены иные правила ведения бизнеса
Льготные условия будут применяться и к тем потребителям, которые вносят предоплату за пользование коммунальными услугами. С принятием подобного нововведения добросовестные плательщики будут поощрены, а сами РСО получат ряд полномочий по введению специальных льготных правил.
В Госдуме не исключают возникновения возможных затруднений при утверждении такого порядка, ведь РСО не может влиять на размер установленных тарифов на коммунальные услуги.
В некоторых регионах страны уже действует скидочная программа
Первым заместителем председателя комитета Госдумы по ЖКХ и жилищным вопросам, Еленой Николаевой, было сделано заявление относительно существующих скидочных программ.
По ее словам на территории страны уже практикуются такие поощрения, но применяются они в чаще всего по отношению к потребителям, вносящих аванс за оплату услуг. Размер этой скидки находится в пределах 10%.
По словам политика, в качестве эффективной меры, направленной на разрешение проблем с неуплатой услуг жилищно-коммунального хозяйства, правительство предлагает ввести ряд поощрений по отношению к управляющим компаниям, кооперативам, ТСЖ и гражданам, проводящим авансовые платежи за использование коммунальных услуг.
В качестве примера, Е. Николаева приводит управляющую компанию «Северо-Восточная» в Оренбурге, которая придерживается подобной программы. Уже на протяжении 2 лет клиенты организации пользуются скидками.
В рамках программы льготные условия предоставляются тем, кто добросовестно вносит авансовые платежи в течение длительного времени. Не исключено, что такой подход будет применен на государственном уровне.
Политик отмечает, что сейчас нет запретов на самостоятельное введение аналогичных программ управляющими компаниями. Основное затруднение кроется лишь в нежелании РСО предоставлять ресурсы управляющим организациям по оптовым ценам.
Введения скидочных мероприятий не выгодно РСО
Исполнительным директором Гильдии управляющих компаний в сфере ЖКХ, Верой Москвиной, было высказано одобрение относительно внедрения скидок.
Эксперт, принимая участие в предварительном обсуждении будущего нормативно-правового акта, заявила, что введение скидочной программы на внесенные авансом коммунальные платежи положительно отразится на сфере ЖКХ.
Правда, наряду с принятием таких правил, стоит обязать РСО предоставлять скидку на оптовые закупки ресурсов, а не оставлять за ними право самостоятельно вести ценовую политику.
Согласно мнению исполнительного директора, идея является хорошей, но ресурсоснабжающие компании будут всячески этому противиться.
Ведь оптовые поставки ресурсов, помимо установления на них низкой цены, обяжут поставщика не поднимать стоимость до конца сроков действия договора. Работая по противоположному принципу, компании-поставщики значительно увеличивают свои капиталы.
Именно поэтому здесь важно применять скидочную политику, как обязательную норму работы ресурсоснабжающей организации.
В ходе обсуждения предстоящих поправок, вопрос, связанный с затруднениями реализации программы скидок, был поднят председателем совета Ассоциации эксплуатационных и управляющих компаний Санкт-Петербурга, Евгением Пургиным.
По мнению докладчика, при сложившейся ситуации новые правила должны применяться ко всем клиентам управляющих компаний. Еще один выход чиновник видит в переходе на прямые платежи.
Устранить же хоть одного посредника в существующем положении нелегко, ведь они занимают в цепочке важную функцию. Одни занимаются добычей ресурсов, другие их доставкой, а третьи – самими расчетами. Как видно, здесь все взаимосвязано.
Как реализовать на практике федеральную идею введения авансирования квартплаты, в Петербурге пока не знают ни чиновники, ни эксперты. Впрочем, в Смольном заверяют, что «13-я квитанция» горожанам не грозит.
С предложением ввести новую систему оплаты квитанций за жилищно-коммунальные услуги глава Российского правительства Дмитрий Медведев выступил в четверг, 14 ноября.
Сейчас, согласно статье 155 Жилищного кодекса РФ, граждане имеют право оплатить квартплату до 10 числа следующего месяца. По инициативе премьера предлагается рассмотреть возможность внесения поправок в ЖК, согласно которым платежи будут взимать авансом в обязательном порядке не позже 10 числа текущего месяца.
Причина нововведения проста. Просроченная задолженность всех российских потребителей за коммунальные ресурсы сейчас составляет 248,3 млрд руб. Примечательно, что, по словам главы комитета Госдумы по жилищно-коммунальному хозяйству Галины Хованской, самую большую категорию неплательщиков составляют учреждения, отключение которых невозможно. К ним относятся: поликлиники, больницы, школы, детские сады и т. д. По Петербургу задолженность всех потребителей превышает 6,65 млрд руб. По данным Жилищного комитета городского правительства, в 2013 году в районные суды было направлено 30,4 тысячи исков и заявлений о выдаче судебных приказов в отношении злостных неплательщиков за жилищно-коммунальные услуги.
В этой ситуации желание поставщиков ресурсов собрать средства с добросовестных плательщиков (а по статистике, квартплату сейчас своевременно вносит до 90% российских граждан) вполне очевидно.
Как отмечает заместитель председателя Жилищного комитета Смольного Валерий Вогачев, сейчас никому непонятно, как будет реализована федеральная инициатива, так как нет никаких официальных документов. Однако он не исключает, что после перехода на новую систему в одном месяце придется заплатить дважды: платежи за предыдущий период и аванс за будущий.
«Даже если люди в один месяц заплатят и аванс, и основную квартплату - ничего страшного не произойдет. Деньги все равно никуда не денутся. Нам предстоит впереди большая работа по внедрению новой системы: необходимо готовиться, если федеральный центр все-таки решит ее применить», - говорит он.
Пока что вопросов, на которые не могут ответить чиновники, очень много. Например, как будет компенсироваться гражданам, в чьих домах установлены приборы учета, возможная переплата за тепло, если текущий месяц вдруг выдастся более теплым, чем прогнозировалось. И наоборот: каким образом жильцам придется доплачивать за ресурс, если температура будет ниже ожидаемой. Еще больше вопросов с оплатой горячей и холодной воды, если гражданин отбывает на отдых или в длительную командировку. По словам Валерия Вогачева, в такой ситуации возможно проведение корректировки оплаты в следующем месяце. «Вторых квитанций за один месяц гражданам никто выставлять не будет. Такой же ситуации, как и с «13-й квитанцией», не будет», - заверяет он.
Опрошенные БН эксперты тоже не знают, как реализовать инициативу на практике, да и в принципе сомневаются в ее целесообразности.
«Сейчас никто не запрещает гражданам вносить квартплату авансом в добровольном порядке. Те, кто считает такой вариант платежей приемлемым для себя, уже давно пользуются таким способом», - говорит депутат Государственной Думы Оксана Дмитриева. Она уверена, что предлагаемые в ЖК поправки лишь ущемят права граждан как потребителей, а бороться с должниками инициатива не поможет.
«Те, кто не платят сейчас, и впредь платежи вносить не будут. А для предъявления санкций к ним по авансовым платежам придется менять финансовое законодательство. На мой взгляд, инициатива выгодна только поставщикам ресурсов, так как может усилить их безнаказанность. И сейчас от них трудно добиться компенсаций за некачественные услуги или их непредоставление, например, отсутствие отопления зимой, а с введением авансовой системы это станет еще сложнее», - подчеркивает Дмитриева.
Впрочем, глава совета Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере Евгений Пургин полагает, что новая инициатива неприятия у населения не вызовет, если платежи действительно, как обещают власти, не вырастут. «По существу, нам предлагают платить квартплату все те же 12 месяцев, хоть и чуть раньше», - отмечает он.
Разработать предложения по введению новой системы оплаты квитанций федеральные чиновники должны до начала декабря этого года. Тогда и станет понятно, когда и как конкретно гражданам предложат вносить платежи авансом.
В новостройке чаще всего говорит о низких ценах и большей площади. Однако при получении ключей всех покупателей ждет один неприятный момент - надо оплатить за ЖКХ-услуги за 3-6 месяцев вперед, иначе в долгожданную квартиру не получится войти. С чего бы, спрашивается?
Бремя эксплуатации покупатель несет с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Так как застройщик за квартиру не несет ответственности с момента подписания акта приема-передачи, то и требовать оплаты «вперед» тоже не может. Также застройщик не может требовать такую оплату по ЖКХ до подписания данного акта. Теоретически он может потребовать только компенсацию за документально подтвержденные расходы, если платил ЖКХ за участника с момента подписания акта приема-передачи квартиры до заключения участником договора с управляющей компанией. Но как показывает практика, это происходит редко.
Оплату за ЖКХ, как правило, требуют именно ТСЖ/управляющие компании. Это связано с тем, что у данных организаций могут возникать единовременные расходы, превышающие обычные ежемесячные платежи. Однако это является заведомо оспоримым моментом в договоре с организациями, поскольку в данном случае имеет место быть нарушение ряда положений ЖК РФ, Закона о защите прав потребителей и ГК РФ. Данные выводы подтверждаются судебной практикой.
«Застройщик не может заставить участника платить сверх того, что предусмотрено законом. Если застройщик (или УК) настаивает на этом, поинтересуйтесь основаниями и обращайтесь в надзорные органы (прокуратура, комиссия по защите прав потребителей), а потом – в суд», - советует Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по оплате эксплуатационных и коммунальных расходов за жилые помещения возникает с момента регистрации права собственности. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», данная норма применима лишь в случае смены собственника, то есть при купле-продаже квартиры. «Дольщики по зарегистрированным ДДУ вносят эксплуатационные и коммунальные платежи с момента подписания акта приема-передачи квартиры, если в договоре не указаны иные сроки. У членов ЖСК в обязанность по внесению оплаты за эксплуатацию и коммунальные услуги возникает с момента передачи квартиры. Оплату взимает либо сам кооператив, либо эксплуатирующая компания, нанятая им для обслуживания дома», - говорит она.
УК страхует себя
«По закону нести бремя расходов, то есть расходы по оплате ЖКХ по содержанию объекта недвижимости, собственник обязан с оформления права собственности на этот объект, - также отмечает Вера Богучарова Заместитель руководителя Юридической службы компании Est-a-Tet. - На практике, покупатель квартиры начинает нести расходы с момента, когда он получил квартиру в фактическое пользование (например, для ремонта), вполне логично, что за фактическое пользование застройщики требуют уплаты вперед на несколько месяцев, тем самым компенсируя свои расходы на «коммуналку»».
Стоит отметить, что плату за «коммуналку» сотрудники управляющих компаний просят заплатить за несколько месяцев вперед потому, что период заселения обычно занимает довольно продолжительное время, а УК нужны деньги для того, чтобы обслуживать дом. Конечно, ничего криминального в этих требованиях нет, однако никаких законных оснований на это у управляющих компаний тоже нет. Новосел может просто отказаться. Ключи он все равно получит. Хотя бывает, что и не может получить, так как УК может заявить, что ключи не получите, пока не оплатите. Однако если клиент хорошо знает законы РФ, то он может «качать права» в суде. И заметим, что таких клиентов, кто подает в суд, сейчас очень много.
«Может быть многие и подают в суд, но мне известна обширная практика, когда суды занимали позицию застройщика или управляющей компании в данном вопросе – при условии, что до получения свидетельства о праве собственности квартира фактически передана по акту покупателю, - говорит Вера Богучарова. - Так как в этом случае обслуживание дома уже началось. И пусть многие жильцы не заехали окончательно в свои квартиры, они используют жилплощадь, как минимум, делая ремонт».
«Выиграть суд удавалось в тех случаях, когда застройщик нарушал права покупателя, - отмечает Сергей Гальский, генеральный директор УК «МИГ Недвижимость». - К примеру, если изначально в договоре не было пункта о необходимости предоплаты услуг ЖКХ, но на момент подписания акта приема покупатель столкнулся с таким требованием. Еще более вопиющий случай – если коммуникации (вода, газ, электричество) еще не действуют, а платить за них уже нужно. Еще одна возможность – слишком большой срок, за который нужно внести предоплату – более 6 месяцев. Самой распространенной в Московском регионе считается предоплата за 4 месяца».
Никаких сюрпризов
Если участник приобретал квартиру по ДДУ или УДДУ необходимо указать на недопустимость данных пунктов в соответствии с законом и требовать передачи ключей без оплаты «вперед». Если застройщик не согласен – то придется писать заявление прокурору и в последующем обращаться в суд. Также следует поступать и с управляющими компаниями.
Если приобретение квартиры было по другому договору (например, предварительного ДКП), то многое зависит от его формы и положений. В данном случае застройщик может просто затянуть с выдачей ключей и подписанием соответствующих актов (до получения им свидетельства о собственности), что, как правило, клиентов не устраивает. Однако выход есть и тут – после оплаты таких платежей клиент может подать в суд и вернуть уплаченные деньги.
Также заметим, что данная обязанность - платить за ЖКХ на несколько месяцев вперед - прописана в договоре. Поэтому это не должно стать сюрпризом для покупателя. «Такой пункт в договорах появился не случайно – застройщик вынужден его прописывать, так как большинство людей уверены: пока не получено право собственности на квартиру можно пользоваться коммунальными услугами и энергоресурсами бесплатно, - говорит Сергей Гальский. - Получив ключи, большинство сразу же начинает делать , а это весьма энергозатратное занятие. В итоге внушительные счета за воду и электричество ложатся на застройщика, который в свою очередь вынужден бегать по судам и взыскивать с покупателей деньги за израсходованную энергию».
Я не собственник – я не плачу
Еще одна проблема - квартплата. Если за электричество люди чаще всего готовы платить, то квартплату (или плату за техобслуживание) – нет. «Логика здесь простая: квартплату покупатель отождествляет с налогом на недвижимое имущество, то есть считает: «Я не собственник – я не плачу»», - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su . Однако, получив ключи и акт приема, покупатель принимает на себя ответственность за содержание квартиры: уборку территории, вывоз мусора и т.д., то есть квартплата для него – такой же актуальный платеж, как и оплата электричества и водоснабжения.
Если покупатель не намерен вести какие-либо работы в квартире и пользоваться коммунальными услугами, то самый простой для него способ не оплачивать аванс – это просто воздержаться от получения акта приема и ключей до момента, когда можно будет зарегистрировать право собственности. Третий путь: прописать в договоре установку счетчиков и обязанность оплачивать все коммунальные услуги в соответствии с их показателями – то есть за фактически использованную энергию, с момента подписания акта приема и получения ключей от квартиры.
Подача в суд на УК
«Есть четко определенный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания. С ними необходимо ознакомиться перед заключением договора на управление», - советует Мария Литинецкая. На УК имеет смысл подавать в суд в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме недовольны качеством услуг, оказываемых им. В таком случае они могут нанять другую компанию. Если на собрании ТСЖ было принято подобное решение, то создается специальная группа собственников, которая берет инициативу в свои руки. Далее эта группа внимательно изучает договор с УК. Законным основанием для расторжения является истечение его срока действия, однако, договор можно расторгнуть и не дожидаясь конца срока действия, если со стороны управляющей компании имеются нарушения, например, невыполнение каких-либо работ или оказание услуг не в полном объеме или ненадлежащего качества. Затем с помощью хорошего юриста можно инициировать расторжение отношений с УК. После этого инициативная группа выбирает новую эксплуатирующую компанию, подготавливает новый договор, и на следующем собрании ТСЖ происходит процедура его подписания.
Во всем виновата невнимательность
Обвинять застройщика и управляющую компанию в шантаже нет смысла, так как их понять можно - они боятся и поэтому страхуют себя заранее. Застройщику выгодно, воспользовавшись моментом и рычагом давления на клиентов в виде предоставления доступа в их квартиры (предоставление ключей), собрать сумму коммунальных платежей за весь период до выбора управляющей компании и оформления права собственности, нежели каждый месяц вступать в конфликт с тем или иным отдельным дольщиком.
«Обычно необходимость уплаты такой суммы застройщики прописывают сразу в договорах долевого участия, которые заключаются за долгий срок до реального создания дома, в связи с чем дольщики не особо вникают в данное условие, считая его достаточно справедливым, - отмечает Евгений Зимин, директор Юридического департамента компании Blackwood. - Если договор уже подписан, то оспорить это условие затруднительно, хотя с правовой точки зрения оно достаточно спорное».
Как уже выше было сказано, большинство проблем покупателей заключается в том, что мало, кто из них читает договор, который подписывает при покупке квартиры, а потом удивляются. «Нередки случаи, когда покупатели просто не удосужились внимательно прочесть свой договор – и потом сталкиваются с «неожиданной» необходимостью оплатить что-либо, - замечает Сергей Гальский. - И речь идет не о «пунктах мелкими буквами», а о совершенно нормальных текстах договоров».